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マンションの玄関ドア、大規模改修しませんか?

マンションの玄関ドア、大規模改修しませんか? 窓のコンシェルジュmadokaで、なぜ玄関ドア?と お考えのみなさま、 こちらの画像に見覚えはございませんか? [caption id="attachment_4401" align="aligncenter" width="461"] 出典:社団法人日本建材 住宅設備産業協会 資料[/caption] お家の熱の出入りに関する画像です。 開口部は熱の出入り口であることが分かります。 窓の他に玄関ドアもお家の開口部です。 夏は涼しく、冬は暖かく暮らすには玄関ドアの改修も重要です。 今回はマンションの玄関ドアについてご紹介してまいります。 1. はじめに 2. 工事のビフォーアフター 3. 玄関ドアの機能いろいろ   1. はじめに マンションの大規模改修工事で、 玄関ドアの改修を行うマンションは数多くございます。 また、madokaの施工事例でも玄関ドアの改修事例が多数投稿されています。 築30年を過ぎたマンションの玄関ドアはキズや汚れなどの 表面的な老朽化が進んだり、 気密性や操作性等の機能も低下することもあります。 また、近年では侵入盗や万が一の地震の対策が不可欠となってます。 お家の顔でもある玄関ドアを新しくすることで まるで新築マンション!なんてこともございます。 玄関ドア改修で、見た目をリフレッシュし、 機能性もプラスすることができます。 玄関ドア、なぜ大規模改修? マンションの玄関ドアは共用部です。 分譲マンションでの個別改修の対応は マンション標準管理規約上、基本的にはできません。 改修する場合は大規模改修工事として管理組合の合意が必要となります。 玄関ドアの劣化は全住戸で進んでいきます。デザインの統一性も重要です。 それらを踏まえたうえで、大規模改修の更新工事として検討しましょう。 2. 工事のビフォーアフター 玄関ドア改修工事の最大のメリットは なんといっても見た目をリフレッシュできるところです。 どの位変わるのか、改修前後の写真を並べて比べてみましょう。 こうして並べてみると違いは一目瞭然です! 玄関ドアは長年使っているとキズやへこみ、汚れが目立ってしまいます。 長年使って消耗した玄関ドアは上下左右のバランスが崩れ、 歪みを起こして隙間ができるので、隙間風が入ってきてしまいます。 改修すれば隙間風のお悩みを解消できます♪ さらに変わっているのは見た目だけではありません。 次は扉の機能についてご紹介いたします。 3. 玄関ドアの機能いろいろ ①防犯性能をプラス! Ⅰ.2ロック式 1つの鍵でドアの2ヶ所を施解錠する1キ-2ロックのドアもございます。 ピッキングに手間と時間がかかるので、 侵入を敬遠させる効果があります。 Ⅱ.鍵が見えない錠前 鍵穴を見せないデザインの錠前があるので、 ピッキングを抑制できます。 ②断熱防音型 夏涼しく、冬暖かい快適な住まいを作るためには、 窓と同じく熱の出入り口である玄関ドアの断熱性、気密性の向上が重要です。 最近では断熱機能を備えた玄関ドアもあります。 ③通風 玄関に採風ドアを取り入れると、風の通り道を作り、 涼しい風を取り入れることができます。 梅雨の時期などに風通しが悪いとカビや臭いの発生の原因となることがあります。 しかし採風玄関ドアにリフォームすることで ジメジメした空気を追い払ってくれます。 また、採風ドアは鍵をかけたまま涼しい風を採り入れることができるので 防犯面でも安心です。 ④玄関ドアで災害対策! 災害時に玄関ドアが開かず、二次災害に巻き込まれてしまうという被害もあります。 地震の時に玄関ドアが開かなくなる理由は、 建物の揺れによりドアやドア枠が変形してしまうからです。 玄関ドアの地震への対策として、対震丁番と耐震枠がございます。 Ⅰ.対震丁番 部品内部に圧縮スプリングが入っています。 このスプリングがドアの歪みを吸収するので、 災害時でも少ない力で扉を開けることができます。 Ⅱ.耐震枠 地震により扉がずれたり、枠が局部的に潰れても開閉ができるよう、 扉と枠の間に空間を確保しているので、 災害時でも少ない力で扉を開けることができます。 お家のお顔である玄関ドアが綺麗になり、 機能性もアップできるなんて一石二鳥ですね。 管理組合で検討してみてはいかがでしょうか? ↓マンション特集ページへ↓ マンション特集

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マンションの維持・管理

マンションの維持・管理 分譲マンションは、個人で所有する室内空間等の専有部分と、所有者全員で所有する共用部分から構成されています。しかしながら、個人の住まいである専有部分も、共用部分があってはじめて住宅として機能し、また資産としての価値が成立します。 したがって、建物・設備の各部分の劣化の状況に応じて適切な時期に改修を行わないと、劣化はどんどん進み、また住まいとしての快適性も資産としての価値も低下してしまうことになります。劣化が一定以上進んでしまうと、修繕に多額の費用が必要になり、以前の状態に戻すことも困難になります。 分譲マンションを長期にわたって快適で安全な住まいとして維持し、また大切な資産としての価値を保全するため、共用部分の修繕について長期的な修繕計画を立て、その計画に従って適切な時期に修繕工事を行うことが重要です。 (1)マンション改修のサイクル 分譲マンションを長期にわたって快適で安全な住まいとして維持し、また大切な資産としての価値を保全するためには、「長期修繕計画」をたて、この計画に基づき「修繕積立金」を積み立てることが大変重要です。 マンションは、鉄筋コンクリートで造られた頑丈な建物であるため、何年も使用した各種設備は、色々な部分が劣化していきます。 特にマンションはオフィスビル等と違い、他の用途のものに比べてより傷みやすい建物といえます。 マンションは、機能回復のため修繕等の手を加えない限り、人間の身体のように自然に回復することはありません。手間が掛かるものです。 それを踏まえ、問題が発生してから対応するのでなく、建物等に起こるさまざまな劣化等を予測し対応をしておくことで、はじめて安全で安心な暮らしが得られるものです。それが長期修繕計画であり、そのための修繕積立金なのです。 ポイント 長期修繕計画に基づく大規模修繕・大規模改修は12年毎に計画されていることが多い。 窓の大規模改修に関しては、3回目(築36年目)に計画されていることが多い。 (2)長期修繕計画とは 長期修繕計画とは、多額の費用が必要になる分譲マンションの修繕工事を的確に実施するために、向こう20年~30年程度の期間を見通して、いつ、どの部分を修繕するのか、そのためにはどのくらいの費用がかかるのか、そしてその費用を各区分所有者がどのように負担しあうのかを、あらかじめ計画するものです。 [caption id="attachment_5013" align="aligncenter" width="400"] 修繕項目の一例[/caption] 修繕積立金のプラン 大規模修繕を準備しておくための修繕積立金の方法としては、「均等積立方式」「段階増額方式」「一時金徴収方式」といった3つの方式があります。 均等積立方式・・・計画期間中の修繕積立金の額が均等となる方式です。 段階増額方式・・・段階的に修繕積立金の増額を行う方式です。 一時金徴収方式・・・修繕積立金の不足分を一時金により徴収する方式です。 [caption id="attachment_4785" align="aligncenter" width="501"] 均等積立方式(出典:国土交通省)[/caption] [caption id="attachment_4787" align="aligncenter" width="501"] 段階増額方式(出典:国土交通省)[/caption] (3)共用部分と専有部分 マンションの建造物は専有部分と共用部分に分かれ、窓は共用部分にあたります。 共用部分の管理の主体は管理組合であり、共用部分の改修を行う場合は、管理組合が管理している長期修繕計画に基づく修繕積立金を使用します。 共用部分 ・建物の躯体部分、建物の外壁 ・屋上 ・エレベーター ・排水施設、電気室、機械室 ・廊下、非常階段、手すり ・窓、玄関ドア など 専有部分 ・住居内の躯体以外の部分 ・床、壁、天井の内装 ・玄関ドアの室内側塗装及び錠前 など (4)長期修繕計画・修繕積立金の現状 長期修繕計画の現状 長期修繕計画を設定している割合 平成20年度現在では、長期修繕計画を作成しているマンションが89%を占めています。 25年以上の長期修繕計画 25年以上の長期修繕計画に基づき修繕積立金の額を設定している割合は、平成15年度の19.7%に対し、平成20年度は36.6%に上がっていますが、依然として低いことがわかります。 築年数が浅いマンション程、25年以上の長期修繕計画が立てられていることがわかります。また、大規模改修工事費用がかかる築年数の古いマンション程、長期修繕計画が明確になっていない場合が多いことが分かります。 長期修繕計画の作成主体 長期修繕計画の作成に約半数は管理業者が作成していることが分かります。その理由として、計画策定には専門的知識も必要であり、管理組合だけで策定を行うのは困難な現状があるからです。 修繕積立金の現状 大規模工事に占める修繕積立金の割合 大規模改修工事の実施にあたり、修繕積立金だけでは工事費用をまかなえていない割合が、平成20年現在で21.4%を占めています。また、修繕積立金だけでまかなえていない費用については、一時徴収金、公的金融借入金、民間金融借入金によって補充しているのが現状です。 築年代別修繕積立金の額 完成年別の修繕積立金の額を6通りに分けています。築年数の新しいマンション程、積立金が安価であり、築年数の古いマンション程、積立金が高価であることがわかります。 (5)長期修繕計画・修繕積立金はどうなっていますか 大規模改修工事を行う際には、長期修繕計画に基づく修繕積立金が必要です。 お住まいのマンションの長期修繕計画はどうなっていますか。 長期修繕計画が十分な内容でない場合、早急に見直しが必要かもしれません。 管理がうまくいっていないマンションとは 一部居住者の協力が得られにくい、マンション業者が良くない、管理組合役員が不慣れなど、さまざまな理由が管理組合の運営がうまくいかない要因の一つになります。しかし、理事会の体制がしっかりと確立し、管理組合活動が活性化すると、一番困るのは業務能力に欠ける管理会社です。面倒なことを嫌い、アドバイザーとして消極的な管理会社が多いことが、上記にあげられる問題を招いている一因であることは否めないでしょう。 長期修繕計画の見直し 長期修繕計画は、5年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直し、修繕積立金の額も見直す必要があります。 見直す際には、必要に応じて専門委員会の配置、適切なアドバイスをしてくれる専門家を選ぶことが必要になります。 また長期修繕計画の見直しにあたっては、専門家による設計図書、修繕等の資料調査、現地調査、区分所有者に対するアンケート調査等の調査・診断を行って、建物及び設備の劣化状況、区分所有者の要望等の現状を把握し、これらに基づいて作成することが必要になります。 理想の長期修繕計画を作成するために ・新築マンションは30年以上、既存マンションは25年以上の長期修繕計画を作成しましょう ・5年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて修繕積立金の額を見直しましょう ・マンションの仕様、立地条件、建物及び設備の劣化状況等の調査診断の結果等に基づいて設定しましょう ・計画期間に見込まれる推定修繕工事費が示され、その額を修繕積立金の累計額が下回らないように計画しましょう 長期修繕計画を周知しましょう 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定にあたって、総会の開催に先立ち説明会等を開催し、その内容を区分所有者に説明するとともに、決議後、総会議事録と併せて長期修繕計画を区分所有者に配布するなど、十分な周知を行うことが必要です。 また、区分所有者から求めがあれば閲覧できるように保管するようにしましょう。   ↓続きはこちら↓ 窓の大規模改修 ・マンション特集

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窓の大規模改修

窓の大規模改修 マンションのストック数が年々増加していく中でも、築30年を超えるマンションは窓の改修工事の時期に差し掛かっていきます。窓は共用部分にあたります。 近年は節電、省エネ需要が高まる中で、時代に合わせた建物のあり方が求められています。その中で窓の断熱改修は極めて重要です。 また、マンションの資産価値向上のためにも窓の改修工事は必須事項です。 (1)窓改修工事の現状 長期修繕計画で設定している項目 [caption id="attachment_4873" align="aligncenter" width="499"] 平成20年度国土交通省マンション総合調査より[/caption] 窓サッシ・玄関ドアの長期修繕計画に対しての優先順位は最も低いことがわかります。 しかしながら後述でも述べますが、 窓・玄関ドア等の開口部は、省エネルギーや節電に大きく関わる部分になります。 現状の優先順位は、節電・省エネのための改修を考えれば100%に限りなく近い位置に無ければなりません。  大規模改修工事の実施状況 今までに実施したことのある大規模工事の割合に関しては、窓・玄関ドア等の「建具・金物等」が約3割にとどまっています。 約7割強のマンションに関しては、大規模工事を実施していないということになります。 (2)窓改修工事のメリット  近年は節電、省エネ需要が高まる中で、時代に合わせた建物のあり方が求められています。 その中で窓の断熱改修は極めて重要です。 また、マンションの資産価値向上のためにも窓の改修工事は必須事項です。 資産価値を向上させる「窓改修工事」 ・窓の開閉がスムーズに ・外部の熱を遮断し、快適な住まいの環境を作成する ・結露を抑制する ・防犯性能の向上 ・防音性能の向上 資産向上のカギは「断熱性能の向上」 [caption id="attachment_4401" align="aligncenter" width="460"] 出典:社団法人日本建材 住宅設備産業協会 資料[/caption] 冬、建物から逃げ出す暖かい熱の58%は窓・ドアから。また夏、外から入り込む暑い熱の71%は窓・ドアから来ています。日本全国の既存住宅を全て「エコ窓」に交換した場合、約1700万tのCO2排出量の削減、実に京都議定書で削減が義務付けられた温室効果ガス全体量の約23%に なると試算されています。 開口部の断熱改修はCO2削減に有効とともに居住者にとっても居住環境の向上という大きなメリットがあります。 (3)窓改修工事の準備から施工まで 改修工事は施工会社に発注して行いますが、主体はあくまで管理組合です。 区分所有者とのやり取りや予算の編成は、業者やコンサルタント等の助言を受けたりしながら、管理組合が行うべきことでもあります。 ここでは、窓改修工事の準備から施工までを詳しく説明いたします。 窓改修工事の準備~施工まで 実際に窓改修工事を実施するにあたって、中心となって検討を行う機関は「理事会」か「専門委員会」であることが多いことがわかります。 専門委員会には、業者や、コンサルティングが携わることが多い傾向にあります。 1.大規模改修の体制づくりとパートナー選びを行います ・スケジュールに余裕を持つこと(2~3年前から) ・長期間ということもあり役員のみで対応するのは困難なので業者やコンサルタントを含めた専門委員会を形成しましょう 2.建物を知る ・区分所有者に既存窓に対する要望などのアンケート調査を行いましょう ・網戸の破損、開閉がしづらい、結露によるカビが生じるといった問題が発生しているかもしれません  3.区分所有者に知らせる(合意形成のための情報の共有) ・建物診断結果や、区分所有者のアンケート結果を広報誌や報告会で公表しましょう ・合意形成をすすめるための情報の共有を行いましょう 4.大規模改修の内容を取り決める ・資金計画において、一時金が必要な場合や、予備費を計上することがポイントです ・おおよその金額の把握を、業者やコンサルティングを通して把握しておく必要があります  5.大規模改修を決定する・同意を頂く ・工事計画、資金計画を専門委員会で検討し、取り決めを行いましょう ・共用部分の変更に該当する場合は総会での決議が必要になります 6.工事仕様書、設計図書の作成 ・実際に工事を行う際の設計図や、予算書の作成を業者に依頼します 7.施工会社のリストアップ・見積依頼・内定 ・リストアップした業者に見積を依頼し、各社の実績内容や、会社の取り組みを把握した上で業者を選定しましょう、また選定の際のポイントとして第三者の助言を頂くことも有効な策になるでしょう ・窓改修の場合、 現場調査が必須だったり、ガラス・サッシにも様々な種類がございますので窓の専門店を業者として選定することが重要です 8.工事の発注 ・工事内容、工期、金額、施工会社などを区分所有者から承認を得るため、総会決議を行います 9.工事のお知らせ・準備 ・区分所有者に向けた工事説明会の開催を行いましょう ・各区分所有者の施工スケジュールを組みましょう ・窓数によって、施工時間も大きく変わるので業者との連携も不可欠です  10.施工開始・完了 ・トラブルを起こさないよう、工事を取りまとめる現場代理人の役割が重要です ・区分所有者と接する職人の身だしなみ言葉遣い等の質も大規模改修工事を円滑に進めるための重要な要素になります  11.新たな維持管理 ・記録の保管を行った上で、施工会社と共にアフターケアを実施します ・また、長期修繕計画の見直しも定期的に行いましょう ポイントは「区分所有者」「管理組合」「施工業者」が一体となること 工事費用や施工内容などに関して様々な問題が発生するのも大規模改修の特徴です。その原因は「連携不足」「信頼関係の薄さ」にあります。 「区分所有者」「管理組合」「施工業者」が常に連携を取り合い、互いに信頼関係を構築することが、施工をうまく進めていく秘訣になります。 そのためには、常に細かい対応ができる、住民目線の対応ができる業者を選ぶことが必要になるでしょう。日頃から付き合いのある業者、お近くの地域に根差した業者をおススメ致します。 (4)窓は戸別改修も可能 自己負担で戸別契約を行うためには、マンション管理規約に第22条2項の項目を追加することが必要になります。管理規約の変更を行う場合には、所有者総数及び議決権総数の4分の3以上の賛成を経て決議する必要があります。 ・工事を行いたいが、修繕積立金が不足している ・区分所有者の工事に対する賛否が分かれている ・管理組合で大規模工事を行うことが手間がかかり面倒 ・窓自体ガタツキはないが、断熱性を高めるため個人的に改修を行いたい 大規模な工事を避け、戸別で窓リフォームの対応をしていただくことも、マンションの維持・管理を行う上での一つの策になります。 (5)窓の専門店へお気軽にお問い合わせ下さい マンション全体での大規模改修の流れやその中の窓に関する情報に関してはご理解戴けたと思いますが、各々におけるマンションの事情によって、さまざまな対応が求められることも事実です。 ・自分のマンションにいちばん見合った窓を提案してほしい ・住民の理解を得て戴くために、性能に関しての説明を行ってほしい ・施工方法や段取りが分からない ・窓改修工事は実際にどれくらいのお金がかかるの? など、ホームページを閲覧しても分からない事がございましたらお気軽にお近くの窓の専門店へお問い合わせ下さい。   ↓マンション特集ページへ↓ マンション特集

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